Julio Rodríguez López – Consejo Científico de ATTAC.

La prolongada crisis económica (2007-2012) ha originado un crecimiento continuo de la morosidad de los préstamos hipotecarios. La menor morosidad de los préstamos a la compra y rehabilitación de vivienda (3,24%) no impide que la cuantía de dichos créditos morosos (20.874 millones de euros a 30.6.2012) resulte relevante. Las ejecuciones y lanzamientos hipotecarios derivados han evolucionado en línea con la cuantía de los préstamos hipotecarios morosos. Los tres cambios normativos producidos entre 2011 y 2012 para reforzar la situación de los deudores hipotecarios se han revelado como insuficientes ante la intensidad del problema.

Suponiendo que el 25% de los procedimientos de ejecución hipotecaria recogidos en la estadística trimestral que publica el Consejo General del Poder Judicial corresponde a préstamos destinados a la compra de vivienda habitual, entre 2008 y 2012 se habrían producido unas 103.000 ejecuciones y 59.700 lanzamientos de titulares de dichos préstamos. El procedimiento de ejecución seguido en España resulta especialmente injusto para el deudor hipotecario. La deuda existente en el momento de presentarse la denuncia ante los juzgados por la entidad de crédito prestamista puede haber crecido en más de un 50% al llegar la fecha de la subasta, como consecuencia del aumento de la deuda que producen las costas hipotecarias y de los intereses de demora.

Estos últimos se sitúan en un promedio del 20%, pudiendo llegar hasta el 30%. En caso de ausencia de postores el valor de la garantía no puede superar el 60% del valor estimado a través de una tasación reciente. Tras el procedimiento, el deudor pierde la vivienda y se queda además con una pesada deuda adicional frente a la entidad de crédito. Fuera de España la figura de la dación en pago de la vivienda para liberarse de la deuda es frecuente en Estados Unidos y en el Reino Unido. En el resto de Europa Occidental funciona la denominada “ley de nueva oportunidad”, con la cual un juez puede suspender el proceso de ejecución hipotecaria, con lo que el deudor puede llegar a evitar la pérdida de la vivienda.

Tres han sido los cambios normativos introducidos para mejorar la situación de los deudores tras el inicio de la crisis. El RDL 8/2011 incrementó el salario inembargable desde el SMI hasta 1,5 SMI, más un 30% del SMI por cada miembro del núcleo familiar. Se elevó al 60% del valor de la tasación la cuantía a recibir por el deudor como contrapartida por el inmueble hipotecado. Menos de un año despues, gobernando ya el PP, el RDL 6/2012 introdujo la figura del “Código de Buenas Prácticas”, al cual pueden adherirse voluntariamente las entidades de crédito.

La aceptación del Código citado por la entidad de crédito conduce a un procedimiento cuyos pasos básicos son los correspondientes a la reestructuración del préstamo, a una quita de hasta el 25% de la cuantía de la deuda y, finalmente, termina con la dación en pago, esto es, a la liberación de la deuda para el deudor y a la entrega de la vivienda al banco acreedor. Una vez producida esta última el deudor puede seguir residiendo hasta dos años en la vivienda, abonando al banco un alquiler moderado como arrendatario (3% del importe de la deuda).

En los hogares acogidos al mencionado Código todos los miembros deberán de carecer de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. El esfuerzo de acceso debe de superar el 60% de los ingresos netos que percibe el conjunto de la unidad familiar. A lo anterior se une la exigencia de que el precio de la vivienda no supere un nivel que queda muy por debajo de los precios reales vigentes en los “años de la burbuja”. De lo anterior se deriva que el “umbral de insolvencia” establecido en el Código resulta extremadamente reducido.

El tercer cambio normativo, recogido en el RDL 27 /2012 (BOE de 15 de noviembre), permite suspender por dos años el lanzamiento para un colectivo también restringido de hogares. Los ingresos de dicho colectivo no deben de superar los 1600 euros mensuales. Dicha norma no incluye la suspensión de los intereses de demora. La deuda puede seguir creciendo durante los dos años de suspensión del lanzamiento. El porvenir de los hogares afectados no es precisamente halagüeño al término de los dos años. Una novedad es la creación de un Fondo Social de Viviendas propiedad de las entidades de crédito, con el que se se pretende ofrecer cobertura a los hogares desalojados, a cambio de un alquiler ajustado.

Las dos primeras normas apenas han reducido las dificultades de los deudores hipotecarios. La persistencia del procedimiento de ejecución antes comentado limita el alcance de la primera de las normas introducidas. El Código de Buenas Prácticas ha generado una demanda reducida de aplicación por parte de los deudores y ha sufrido una alta proporción de denegaciones por parte de los bancos. El Ministerio de Economía ha publicado el 23 de noviembre de 2012 los resultados de la aplicación del Código de Buenas Practicas en el primer trimestre de implantación del mismo (11 de marzo a 30 de junio). De 278 solicitudes resueltas, 226 (el 81,3%) han sido denegadas por las entidades de crédito, en 44 casos se reestructuró la deuda y solo en ocho casos (2,8%) se produjo la dación en pago.

No cabe esperar milagros del Real Decreto Ley de 15 de noviembre, a la vista del estrecho intervalo de hogares que podrán acogerse a la suspensión por dos años del lanzamiento. La exposición de motivos de esta ultima norma abre alguna esperanza de mejora de la situación, al reconocer la necesidad de abordar una reforma más profunda del marco jurídico de tratamiento a las personas físicas sobreendeudadas y de mejorar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Tal reforma podría desarrollarse en la tramitación como proyecto de ley del RDL, una vez convalidado.

Sigue pendiente, pues, una reforma de alcance en el problema del sobreendeudamiento y desahucios. El proyecto de ley contra el desahucio, el sobreendeudamiento y la insolvencia, presentado en el Congreso por el Grupo Parlamentario Socialista (B.O. del Congreso del 31 de octubre de 2012), puede suponer una base importante para avanzar en dicha reforma.

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