Julio Rodríguez López – Consejo Científico de ATTAC.

En las últimas semanas de 2012 se están dando los pasos para que el “banco malo”, Sareb, inicie la actividad prevista en el verano de este mismo ejercicio. En el “Memorándum de Entendimiento” (MOU) firmado entre el gobierno español y la Comisión Europea en julio de 2012 se previó la creación de dicha sociedad de gestión de activos.

En 2012 la política del gobierno ha forzado a los bancos a incrementar las provisiones exigidas a los activos bancarios ligados al mercado inmobiliario. El cambio introducido en la normativa ha afectado tanto a los préstamos a promotor inmobiliario como a los activos reales, suelo y vivienda. La consiguiente reducción de los precios de dichos activos ha sido un paso importante para poner en marcha el sistema de “banco malo”.

El MOU recogió las condiciones exigidas para abrir una línea de financiación de 100.000 millones de euros al gobierno español destinada a recapitalizar y reestructurar el sistema bancario. El escenario previsto incluye la eliminación de los activos problemáticos de los balances de los bancos objeto de ayudas públicas para su saneamiento. Recoge asimismo la transferencia de tales activos deteriorados a una sociedad de gestión de activos externa y la valoración de tales activos a unos precios inspirados en las valoraciones individuales obtenidas en las pruebas de “stress test” (véase Oliver Wyman).

Sareb comprará los activos a los bancos participantes con un descuento medio del 63% en los activos reales y del 45,6% en los préstamos a promotor. Las pérdidas de dichos bancos participantes derivadas de las ventas con descuento se materializarán en el momento de la separación de los mismos del activo de dichos bancos. Los recursos de Sareb para efectuar tales compras procederán sobre todo de emisiones de deuda con garantía estatal. Dichos títulos permitirán obtener financiación a los adquirentes en el Banco Central Europeo.

El objetivo social del banco malo es el de la gestión y desinversión ordenada de la cartera de préstamos y de los activos inmobiliarios recibidos de las entidades de crédito participantes. La presencia pública en los recursos propios de Sareb (unos 5.000 millones de euros) será inferior al 50%, correspondiendo el resto a inversores privados, sobre todo entidades de crédito, excluidas las afectadas por la actuación del banco malo. BBVA es el único banco que ha quedado, por el momento, voluntariamente fuera de la última ampliación de capital realizada.

Las entidades de crédito a participantes mantienen volúmenes importantes de riesgos ligados al mercado de vivienda. El volumen máximo fijado de activos a transferir a Sareb es de 90.000 millones de euros. La duración prevista para su actividad es de 15 años.

Las viviendas a transferir a Sareb serán las de precio superior a 100.000 euros, mientras que los préstamos inmobiliarios (morosos, subestandar y normales) deberán superar los 250.000 euros. La transferencia de los activos tóxicos de los bancos nacionalizados del Grupo 1 se realizará en 2012, con un valor aproximado de 44.000 millones de euros. Los procedentes de los bancos del Grupo 2 lo harán en 2013, con lo que se prevé que los activos administrados por Sareb asciendan a 65.000 millones de euros el próximo año.

Dicha entidad puede llegar a administrar, en primer lugar, un amplio volumen de préstamos hipotecarios a promotor en situaciones muy diferentes (las viviendas pueden estar terminadas o en curso). En segundo lugar, irán a su balance viviendas en un número estimado en torno a las 85.000. El suelo urbano que seguirá el mismo camino puede superar los 13 millones de metros cuadrados.

Sareb, que no será un banco, es una pieza decisiva en el proceso de reestructuración y recapitalización de las entidades de crédito. La política económica no dejará de tener en cuenta dicha circunstancia, en especial en el apartado de las viviendas de alquiler. El RDL 27/2012, de protección a los deudores hipotecarios, ha previsto la creación de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, al que podrán acogerse los desahuciados desde 2008 y algún otro colectivo adicional.

De acuerdo con las noticias divulgadas sobre la creación de dicho fondo de viviendas, no se cuenta con las que gestionará Sareb, a pesar de la abundante demanda social y política realizada pidiendo la presencia de Sareb en la oferta social de alquileres.

Con la creación de Sareb los activos inmobiliarios traspasados desde los balances bancarios, vivienda y suelo, sufrirán descensos en los precios de mercado inferiores a los previsibles de ponerlos a la venta los bancos participantes. Dicha entidad no tiene porqué darse prisa en tales ventas, como ya se ha confirmado en las primeras declaraciones de la presidenta.

Se ha anunciado que el banco malo obtendrá beneficios, el 14% sobre recursos propios, lo que, como muchos otros aspectos de la gestión de dicha entidad, está por demostrar. La influencia de Sareb sobre el mercado de vivienda es una incógnita, aunque será un dato a tener en cuenta desde 2013. El objetivo primario de dicha entidad es el de contribuir a reforzar la fortaleza del sistema bancario y no tanto solucionar los problemas del mercado de vivienda. Las primeras declaraciones de los promotores inmobiliarios no ocultan su satisfacción con la creación de Sareb. Todo indica que resultará difícil aislar a Sareb de las contingencias de dicho mercado y de los intereses incluidos en su consejo de administración.

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